Nej. En överlåtelsebesiktning omfattar normalt inte elanläggningen, och det är en av de vanligaste missuppfattningarna vid husköp. Många köpare utgår från att “besiktningen” täcker hela huset och upptäcker först i efterhand att installationerna är uttryckligen undantagna i protokollet.
Det är inte fråga om något besiktningsmannen glömt. Undantaget är en medveten avgränsning av uppdraget, och skälen till det är begripliga när man vet vad en överlåtelsebesiktning faktiskt är.
Vad en överlåtelsebesiktning är
Överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen är en byggnadsteknisk okulär besiktning. Uppdraget går ut på att bedöma byggnadens konstruktion och skick utifrån det som går att se, med de riskkonstruktioner och fuktproblem som är vanligast i svenska hus som fokus.
Det innebär grovt sett grund och krypgrund, stomme och bjälklag, fasad och fönster, yttertak, våtrumsytor sett till byggnadsteknik, vind och vindsutrymmen, samt allmänt underhållsbehov. Besiktningsmannen bedömer också risken för dolda fel i konstruktioner som inte kan inspekteras direkt.
Vad som normalt undantas
I SBR-modellen undantas normalt installationer. Det gäller:
- El
- Värme
- Sanitet och VVS
- Ventilation
- Vitvaror och övrig utrustning
- Skorsten och eldstad
Med andra ord de system som gör huset beboeligt. Att listan ser ut så här förvånar många, men den finns i uppdragsbekräftelsen och normalt även i protokollet. Det är värt att läsa den delen innan besiktningen, inte efter.
Varför el är undantaget
Skälen är i huvudsak tre.
Kompetensområdet är ett annat. Att bedöma en fuktskadad syll och att bedöma en elcentral kräver olika utbildning och erfarenhet. En byggnadsteknisk besiktningsman är sällan behörig att uttala sig om elanläggningens skick, och att göra det ändå vore att gå utanför sin kompetens.
Metoden räcker inte. En okulär byggnadsbesiktning innebär att titta. En elbesiktning innebär att öppna centralen, funktionsprova jordfelsbrytaren, kontrollera skyddsjord i stickprov och bedöma anläggningens utförande mot gällande norm – SS 436 40 00, elinstallationsreglerna från SEK Svensk Elstandard. Det är ett eget uppdrag med egen metodik.
Ansvarsfrågan. Besiktningsmannens ansvar är kopplat till uppdragets avgränsning. Genom att uttryckligen undanta installationer blir det tydligt vad utlåtandet omfattar och vad det inte omfattar.
Undantaget är alltså rimligt i sak. Problemet uppstår när köparen inte känner till det.
Undersökningsplikten omfattar ändå elen
Här ligger själva kärnan i frågan. Att elen är undantagen i överlåtelsebesiktningen betyder inte att den är undantagen från ditt ansvar som köpare.
Köparens undersökningsplikt regleras i jordabalken 4 kap. 19 §, och den omfattar även elanläggningen. Undersökningsplikten begränsas inte av vad du råkade beställa för besiktning – det du hade kunnat upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning kan du normalt inte åberopa i efterhand som ett fel.
Till detta kommer att ansvaret för anläggningen följer med huset. Enligt elsäkerhetslagen (2016:732) 6 § ska innehavaren se till att elanläggningen underhålls och kontrolleras fortlöpande i den omfattning som behövs för att den ska ge betryggande säkerhet mot person- och sakskada, oavsett vem som en gång byggde den. Från tillträdesdagen är det du som är innehavare.
Något lagkrav på elbesiktning av bostäder finns däremot inte, inte heller vid köp eller försäljning. Elsäkerhetsverket rekommenderar besiktning, särskilt vid köp av äldre hus byggda före omkring 1970 och när användningen av anläggningen ändras väsentligt.
Så här ser luckan ut i praktiken
| Fråga | Överlåtelsebesiktning | Elbesiktning |
|---|---|---|
| Byggnadens konstruktion och fukt | Ja | Nej |
| Elcentralens skick och utförande | Nej | Ja |
| Funktionskontroll av jordfelsbrytare | Nej | Ja |
| Skyddsjordning i uttag | Nej | Ja, i stickprov |
| El i våtutrymmen | Nej | Ja |
| Utomhus, garage och uthus – elmatningar | Nej | Ja |
| Risk för dolda byggnadstekniska fel | Ja | Nej |
De två besiktningarna konkurrerar alltså inte med varandra. De besvarar olika frågor, och tillsammans täcker de huset betydligt bättre än var för sig.
Hur du gör i stället
Läs uppdragsbekräftelsen
Innan överlåtelsebesiktningen sker: ta reda på exakt vad som ingår och vad som undantas. Står el bland undantagen vet du vad som återstår att undersöka. Formuleringarna kan variera något mellan besiktningsföretag.
Fråga om utökat uppdrag
Vissa besiktningsföretag erbjuder tilläggsuppdrag som omfattar installationer. Fråga hur ett sådant tillägg är avgränsat och vem som utför just eldelen. Ett tillägg som bara innebär att någon tittar på centralen utan att öppna den ger begränsat värde.
Beställ en separat elbesiktning
Det tydligaste alternativet är att beställa en elbesiktning vid husköp som ett eget uppdrag. Då gås anläggningen igenom systematiskt – servis, elcentral, jordfelsbrytare, skyddsjordning, våtutrymmen, uttag i stickprov, synlig kabeldragning och utrymmen som garage och uthus. Resultatet är ett skriftligt protokoll som beskriver anläggningens skick. Åtgärder utförs därefter av en elinstallatör.
Momenten beskrivs i detalj i artikeln om vad som kontrolleras vid en elbesiktning, och tidpunkt och praktiskt upplägg i köparens checklista.
Tänk på tidpunkten
Idealet är före kontrakt. Går det inte i en snabb budgivning är ett tydligt formulerat besiktningsförbehåll i kontraktet nästa alternativ – formuleringen bör granskas av mäklaren eller ett juridiskt ombud. En besiktning efter tillträde är fortfarande användbar, men då som underlag för vad du bör åtgärda i huset du redan äger.
När är det särskilt motiverat?
För ett nybyggt hus där anläggningen är dokumenterad och installerad av ett registrerat elinstallationsföretag är behovet litet. Motiverat blir det när:
- Huset är byggt före omkring 1970, i linje med Elsäkerhetsverkets rekommendation
- Elcentralen har gamla proppsäkringar eller saknar jordfelsbrytare
- Säljaren beskriver arbeten som gjorts “av en bekant” eller på egen hand
- Badrummet är renoverat men elen inte omnämnd
- Det finns garage, uthus eller gäststuga med egen matning
- Du planerar laddbox, värmepump eller solceller
Vanliga fynd i olika årgångar beskrivs i artikeln om vanliga elfel i äldre hus.
Sammanfattning
En överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen är en byggnadsteknisk okulär besiktning som normalt undantar el, värme, sanitet, ventilation, vitvaror och skorsten med eldstad. Undantaget är sakligt motiverat men lämnar en lucka, eftersom undersökningsplikten enligt jordabalken 4 kap. 19 § omfattar även elanläggningen och innehavaransvaret enligt elsäkerhetslagen övergår på dig vid tillträdet.
Lösningen är enkel: låt de två besiktningarna komplettera varandra. En villabesiktning kostar från 4 500 kr hos oss, och i sammanhanget av ett husköp är det en liten post i förhållande till det du får veta. Vill du stämma av ett specifikt objekt går det bra att kontakta oss.