Vid ett husköp finns det en del av byggnaden som ofta hamnar mellan stolarna. Överlåtelsebesiktningen tittar på byggnadstekniken, mäklaren förmedlar säljarens uppgifter, och säljaren har oftast inte funderat närmare på elen på många år. Resultatet är att elanläggningen kan vara det enda i huset som ingen har granskat när kontraktet skrivs.
Den här artikeln är en praktisk genomgång i tre steg: vad du gör innan besiktningen, vad som händer under den, och hur du hanterar resultatet efteråt.
Utgångsläget: ansvaret följer med huset
Två regler är värda att känna till innan du börjar.
Köparens undersökningsplikt regleras i jordabalken 4 kap. 19 §, och den omfattar även elanläggningen. Det du hade kunnat upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning kan du normalt inte åberopa i efterhand.
Enligt elsäkerhetslagen (2016:732) 6 § ska innehavaren av en elanläggning se till att den underhålls och kontrolleras fortlöpande så att den ger betryggande säkerhet mot person- och sakskada. Ansvaret gäller oavsett vem som byggde anläggningen. Från tillträdesdagen är det alltså ditt, även för arbeten utförda årtionden innan du såg huset första gången.
Något lagkrav på elbesiktning av bostäder finns däremot inte, varken generellt eller vid köp och försäljning. Elsäkerhetsverket rekommenderar besiktning, särskilt vid köp av äldre hus byggda före omkring 1970 och när användningen av anläggningen ändras väsentligt.
Steg 1: Innan besiktningen
Ta reda på om el ingår i överlåtelsebesiktningen
Det gör den normalt inte. En överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen är en byggnadsteknisk okulär besiktning som normalt undantar installationer – el, värme, sanitet, ventilation, vitvaror och skorsten med eldstad. Läs uppdragsbekräftelsen eller besiktningsprotokollet och kontrollera vad som står under undantagen. Frågan behandlas närmare i artikeln om vad överlåtelsebesiktningen omfattar.
Läs objektsbeskrivningen med elen i åtanke
Byggår ger en första indikation. Vet du dessutom om huset har elvärme, om badrummet renoverats, om det finns garage eller uthus med egen matning, och om det installerats värmepump eller laddbox, har du ringat in var frågorna behöver ställas.
Frågor att ställa till säljare eller mäklare
Ställ dem skriftligt, gärna via mäklaren, så att svaren finns dokumenterade:
- När byttes elcentralen senast, och av vem?
- Finns jordfelsbrytare, och omfattar den hela anläggningen?
- Har elarbeten utförts de senaste åren, och finns underlag eller fakturor?
- Vilket företag utförde arbetet?
- Har något gjorts av säljaren själv eller av bekanta?
- Finns tidigare besiktningsprotokoll?
- Är alla utrymmen – garage, uthus, gäststuga, altan – anslutna, och hur?
Får du namnet på ett elföretag kan du kontrollera att det är registrerat hos Elsäkerhetsverket i tjänsten “Kolla elföretaget”. Elinstallationsarbete får enligt elsäkerhetslagen 4 § bara utföras av en auktoriserad elinstallatör eller av någon som omfattas av ett elinstallationsföretags egenkontrollprogram.
Titta själv på visningen
Du behöver inte kunna något om el för att göra en grov bedömning. Öppna elcentralen och se om den innehåller gamla proppsäkringar eller moderna automatsäkringar, om det finns en jordfelsbrytare och om gruppförteckningen är läsbar. Titta efter ojordade uttag, missfärgning kring stiften, och provisoriska lösningar i garage och förråd. Notera vad du ser – det blir bra underlag inför besiktningen.
Steg 2: Tidpunkten
Detta är den fråga som avgör hur användbart resultatet blir. Tre lägen är vanliga:
| När | Fördel | Nackdel |
|---|---|---|
| Före kontrakt | Du vet vad du köper innan du binder dig | Kräver tillgång till huset och tid i en snabb budgivning |
| Med besiktningsförbehåll i kontraktet | Ger utrymme att undersöka efter budgivningen | Förutsätter att säljaren accepterar förbehållet och att det formuleras tydligt |
| Efter tillträde | Praktiskt enkelt | Ger inget läge att diskutera villkoren – du äger redan huset |
Bäst är före kontrakt, om det går att ordna. Går det inte, är ett skriftligt besiktningsförbehåll nästa alternativ. Formuleringen är avgörande och bör granskas av mäklaren eller ett juridiskt ombud – ett vagt förbehåll är svårt att använda.
En besiktning efter tillträde är fortfarande värdefull, men av ett annat skäl: den ger dig ett underlag för vad som bör åtgärdas i huset du nu äger, och en prioriteringsordning för åtgärderna.
Steg 3: Under besiktningen
Vid en elbesiktning vid husköp gås anläggningen igenom systematiskt – från servis och elcentral till jordfelsbrytare, skyddsjordning, våtutrymmen, uttag i stickprov, synlig kabeldragning och utrymmen som garage och uthus. Momenten beskrivs i detalj i artikeln om vad som kontrolleras vid en elbesiktning.
Praktiska förberedelser gör besiktningen mer värd:
- Se till att elcentralen är åtkomlig, inte inbyggd bakom garderobsinnehåll
- Ordna tillgång till alla utrymmen, även garage, uthus och krypgrund
- Ta med eventuella tidigare protokoll och underlag du fått av säljaren
- Delta själv om du kan, och ställ frågorna medan ni står vid centralen
Var också medveten om metodens gränser. Besiktningen är okulär och bygger på stickprov. Ledningar som är inbyggda i väggar eller gjutna i golv kan inte bedömas direkt, och alla uttag i huset kontrolleras inte enskilt. Det ska framgå av protokollet, och det är rimligt att fråga hur avgränsningen gjorts.
Steg 4: Efter besiktningen
Läs protokollet med rätt förväntningar
Protokollet beskriver elanläggningens skick: vad som kontrollerats, vilka avvikelser som noterats och hur de bör hanteras. Det uttalar sig om anläggningen – inte om huset som affär. Vad ett fynd är värt i en förhandling, och hur det påverkar priset, är en fråga mellan dig, säljaren och mäklaren.
Sortera noteringarna i tre högar. Det som rör säkerheten direkt – värmetecken i uttag, saknad eller icke fungerande jordfelsbrytare, uttag som ser jordade ut utan att vara det, uppenbart amatörmässiga installationer – hör till det som bör åtgärdas snarast. Sedan kommer sådant som bör planeras in inom en rimlig tid. Sist ligger det som är utfört enligt en äldre norm men fungerar och inte utgör någon fara; en anläggning behöver inte uppgraderas varje gång reglerna ändras. Vanliga fynd i olika årgångar beskrivs i artikeln om vanliga elfel i äldre hus.
Ta in offert på åtgärderna
Besiktningen resulterar i ett protokoll. Åtgärderna utförs av en elinstallatör och är en separat kostnad, som mycket väl kan vara större än besiktningen. Med protokollet i handen kan du begära offert på ett konkret underlag i stället för en ungefärlig beskrivning, vilket normalt ger jämförbara priser.
Planera framåt
Ska du installera laddbox, värmepump eller solceller är protokollet ett bra utgångsläge – huvudsäkring och central avgör hur mycket ytterligare last anläggningen bär. Kontrollera också med ditt försäkringsbolag vilka villkor som gäller för elanläggningen i just ditt hem; det skiljer sig mellan bolag och avtalsformer.
Kort checklista
- Kontrollera att el är undantaget i överlåtelsebesiktningen – det är det oftast
- Ställ frågorna om elarbeten skriftligt till säljaren via mäklaren
- Kontrollera anlitade företag i “Kolla elföretaget”
- Boka besiktningen före kontrakt, eller säkra ett tydligt besiktningsförbehåll
- Gör elcentral och samtliga utrymmen åtkomliga
- Delta vid besiktningen och ställ dina frågor på plats
- Sortera protokollets noteringar efter angelägenhetsgrad
- Ta in offert på åtgärderna från en elinstallatör
Vill du diskutera tidpunkt och omfattning inför ett specifikt objekt går det bra att höra av sig eller boka direkt.